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Ressources

Comprendre chaque chiffre avant de signer.

Les indicateurs expliqués simplement, la méthode de calcul et l'origine des données utilisées par BienVisé.

Glossaire

Rendement brut
Loyers annuels divisés par le prix d'achat, frais d'agence et travaux compris. Premier filtre, avant charges et impôt.
Rendement net
Revenu net d'exploitation (loyers encaissés moins charges) rapporté au coût total du projet, frais de notaire et mobilier inclus.
Cashflow après impôt
Ce qui reste chaque mois une fois payés le crédit, les charges, la vacance et l'impôt. Positif, le bien s'autofinance.
TRI
Taux de rendement interne de votre apport : il tient compte des cashflows de chaque année et du capital récupéré à la revente.
LMNP au réel
Location meublée non professionnelle imposée sur le résultat réel : les charges, intérêts et amortissements réduisent l'impôt.
Micro-BIC
Régime simplifié du meublé : un abattement forfaitaire remplace les charges réelles. Intéressant quand les charges sont faibles.
Amortissement
Étalement comptable du prix du bâti, des travaux, du mobilier et des frais de notaire sur leur durée d'usage, déductible au réel.
Taux d'endettement
Mensualité du crédit rapportée à votre revenu net, augmenté de la part des loyers que la banque retient.
DSCR
Couverture de la dette : revenu net d'exploitation mensuel divisé par la mensualité. Au-dessus de 1, les loyers paient le crédit.
MRN
Multiple de revenu net : prix d'achat divisé par le revenu net d'exploitation annuel. Plus il est bas, plus le bien est rentable.
Vacance locative
Part de l'année sans locataire, entre deux baux ou pendant les travaux. Elle se déduit des loyers encaissés.
Loyer d'équilibre
Loyer minimum pour couvrir le crédit et les charges compte tenu de la vacance : votre marge de sécurité en découle.

Méthode

Le moteur de calcul est issu de classeurs Excel d'investisseur, repris en code et vérifié par des tests qui figent les résultats attendus. Une même analyse alimente le verdict, la projection sur 25 ans, la comparaison fiscale et le dossier bancaire : les chiffres concordent d'un écran à l'autre.

  • Chaque hypothèse est visible et modifiable : vacance, charges, taux, durée d'amortissement.
  • Les données de marché sont datées et sourcées ; les petits effectifs sont signalés.
  • Un loyer charges comprises n'est jamais utilisé tel quel comme loyer hors charges.
  • Le barème fiscal est celui des revenus 2026, à titre indicatif.

Sources des données

Données publiques, édition intégrée le 30 octobre 2026. Les attributions figurent aussi sur chaque fiche de marché.

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